促进可持续的小城镇再开发的4种技术

如今，许多城市都将重新开发作为一种振兴整个地区的策略，正如我们在底特律、克利夫兰和匹兹堡等老制造业中心所看到的那样。甚至像马萨诸塞州的劳伦斯和威斯康辛州的欧克莱尔这样的小城市也加入了行动。而不是绿地，棕地和它们的经典、历史建筑，它们原始的工业砂砾，重新流行起来。再开发、更新和自适应重用不再是流行词，而是具有令人印象深刻的跟踪记录的成熟策略。

我们的公司倾向于去那些没有经历过同样程度的重生和更新的地方——人们希望看到他们的城镇重新焕发生机，但却找不到足够的经济动力来实现这一点的地方。并不是所有的社区都在这个国家。其中很多都位于大城市的偏僻角落，比如人口稀少、人口密度低的老工业区。这些地方有很多潜力巨大的棕地和废弃房产，但几乎没有能够克服经济停滞风险的商业模式。开发人员应该做什么?难道这些特殊的、具有历史意义的建筑注定要废弃，最终会荒废吗?

上面一段的关键词是风险，尽管在经济发展领域讨论风险的频率较低，因为该领域往往侧重于收益、增长和潜力。仅仅因为一个人重新开发了一块棕地，并不意味着客户(或租户)会涌向它，如果这个社区远离客户，如果它显示出社会和经济衰退的迹象，或者如果它缺乏许多现代工人和企业家所期望的足够的设施。任何成功的战略不仅要满足市场需求，还要应对包括社会、政治和环境风险在内的复杂风险因素。社会和制度方面的讨论较少，所以让我们先谈谈这些方面。

社会和制度的过程

驱车进入一个主街被木板封住或一排废弃工厂的城镇，会让人觉得这个社区已经成为破坏性经济进程的受害者。事实上，表面上显而易见的破坏实际上是持续了很长时间的更深层次的社会和制度问题的症状。这些社区中的大多数都是严重繁荣/萧条周期的受害者，这种周期始于水、煤或矿物等关键资源的发现。这一发现导致企业集中在一个地方，然后吸引了来自其他社区的熟练工人和非熟练工人来寻找新的机会。然而，这种“增长心态”往往会在核心产业成熟甚至开始衰落后依然存在。通常，当经济缺乏多元化时，衰退的影响才会真正变得明显:没有其他产业来吸收第一产业的剩余劳动力。

事实上，表面上显而易见的破坏实际上是持续了很长时间的更深层次的社会和制度问题的症状。

接下来是一个循环，在这个循环中，对机会的巨大期望(你可以在工厂里工作25年，退休后可以领养老金)导致了失望、人口流失或转向薪酬较低的工作，通常是在服务业。随之而来的是当地身份的丧失，随之而来的是重要的社会制度的侵蚀，这些制度曾经将人们聚集在一起，并在邻里之间形成牢固的纽带。

社区社会学家称这种情况为不满，或整个社区的脱节和孤立感。重要的是要记住，当在这些社区中进行开发项目时，人们(和机构)可能看起来彼此孤立。在一个小镇上，每个人都可能认识每个人，但这并不意味着他们能相处融洽，或者富有成效地、有策略地谈论社区的未来。

采取行动和当地的公共活动可能是过去的遗迹，犯罪和越轨行为可能很高。这种情况在小的、孤立的、以前的制造业社区比农业社区更常见，而且对再开发项目来说风险很大。

我有三条建议，帮助你的农村或小城镇项目取得成功:

1. 不仅仅是一个地方的开发者。你必须成为社区的开发者。
2. 除了重振建筑，你还必须重振人际关系。
3. 在社区没有经济动力的情况下，如果你想扬帆远航，你就得自己带风。

以下是进行重建项目的四种策略:

更经济可行，同时将外部风险内部化，使产品和设施多样化，同时让社区成员参与进来，以确保项目在文化上是合适的。

这些技术并不新鲜。事实上，与现代生活相比，它们与早期美国生活更相似。那时候，技巧围绕着人际关系和以非常战略性的方式为彼此服务。将它们与现代方法和现代情况相结合，使它们显得非常具有创新性，我们希望看到全球范围内更多的开发人员共同使用它们。

1.伙伴关系和区域方法

在任何一个社区，总有人在做一些事情，使社区变得更好。通常情况下，这些活动彼此孤立地发生，并在整个社区中支离破碎。作为一名开发人员，你可以成为将人们聚集在项目背后的催化力量。与其推进自己的愿景，不如找出社区中其他人想看到的东西。

通常情况下，当地的组织已经发现了哪些是你没有考虑到的发展的主要障碍或主要优势。他们可以帮助共同创建项目，使其在文化上更合适。这种社区精神可以直接写入您的项目业务实体的章程中，以确保与当地组织和可能的地方监督建立强有力的联系。而且，如果社区已经买账，他们更有可能接受这个项目作为他们自己的一部分，而不太可能在市政厅与你对抗。毕竟，你是在与社区合作，而不是对抗社区。

有时，棕地和废弃房产非常小，在社区中广泛分布，单独修复每一处房产的成本高得令人望而却步。像印第安纳波利斯这样的城市已经成功地将城市里的多处政府所有的房产当作一处巨大的房产来处理，大大降低了EPA评估和修复的成本。不要逐一考虑地产，把视野缩小到整个社区的更大范围。也许其他业主也想参与进来。

2.新经济技术

“新经济”技术并不新鲜，但他们感觉新鲜。这些经济策略来自于思想家，他们受到另类经济学家E.F.舒马赫的启发，尤其是他的书《小即是美》。这本书提出了一个问题:如果一个经济体优先考虑增加社区财富、重建社区生活、维护社会公正、与环境协调，而不是追求纯粹的利润，将会是什么样子。

如果一个经济体将增加社区财富、重建社区生活、维护社会公正、与环境和谐放在首位，而不是追求利润，它会是什么样子?

舒马赫(以及他的朋友们)的结论是要从小的方面考虑:更小的经济活动;以及将利润循环回馈给社区的替代商业形式。下面的商业形式可以增强社区参与并支付风险，而不是启动一个典型的营利性开发项目:

合作社

业主多，风险小。自19世纪以来，合作社一直被用来最大限度地提高小农和制造商的购买力和生产能力。合作社在住房方面也发挥着同样的作用，拥有和维护住房的风险在合作社的所有房主中蔓延。合作社企业直接从社区中吸引会员，提供了一个忠诚的客户基础。

社区土地托拉斯

社区土地信托公司购买地产下的土地，然后出售上面的建筑(和改建)。土地信托确保土地的价值永远是可承受的，并可用于确保历史上重要的财产被社区重新利用，而不是被拆除。

下议院

有时，房产的最佳用途是有品位地使用空置的空间。公共区域为社区提供了呼吸的空间，并为互动、节日、市场和公共活动提供了空间。他们可以美化社区，提高周围地区的物业价值。

社区农业支持/行业

csa和CSIs直接向当地社区成员提供农产品和其他产品，确保持续的客户基础，使利润留在社区。

3.组合策略

以上任何一种策略都可以替代传统的再开发。但是，当替代策略被有效地混合在一起时，它们才真正发挥作用。混合策略使项目多样化，就像股票投资组合一样，确保每个项目在任何时候都有不止一种用途。这在缺乏分区或有灵活分区规定的地方特别有用。当项目只有单一用途时，比如将仓库改造成经济适用房或创客空间，项目就很有可能会失败，损失所有投资。这在小镇上尤其具有破坏性。然而，通过与一个食品中心和一个食品创业孵化器联合推出保障性住房，其中一个项目的失败风险更有可能由另外两个项目来缓冲。在出现失败的情况下，项目协调人可以快速地“转向”，将失败的活动替换为另一个在项目启动之前可能不那么明显的活动。杂交不仅将鸡蛋放在多个篮子里，而且产生了调整整体商业模式所需的“回旋空间”。

4.自我维系

简单地说，拨款已经过时了。农村和小城镇良好的再开发项目不应依赖于非社区直接控制的外部拨款，因为这会带来外部风险。好的项目应该从计划的第一天起就有一个可行的商业模式，可以永远支持项目。根据我们对杂交技术的了解，并非所有的杂交项目都有相同的利润潜力。

好的项目应该从计划的第一天起就有一个可行的商业模式，可以永远支持项目。

一个社区可能真的需要一个食品中心，可能需要经济适用房。一些聪明的市场调查将表明，一个相关的想法，一个商业厨房和食品企业孵化器，实际上比其他两个想法有更高的利润潜力。如果你的项目必须分段启动，总是先从利润潜力最高的活动开始。这可以支持其他活动，因为它们都以不同的速度增长。因此，商业厨房可以启动食品中心的启动，开放当地食品的获取渠道，从而增强商业厨房的孵化器。这两种力量可以用来建造经济适用房(一个低利润的项目)，可以容纳更多潜在的食品企业家，等等。

结论

仅仅因为一个社区是乡村的、偏远的、小的或孤立的，并不意味着房地产再开发和社区振兴是不可能的。这只是意味着需要将不同的技术组合在一起，以解决与此类项目相关的社会和制度风险。我们期待听到你们如何在你们自己的社区中应用(或计划应用)这些技术。就像再开发本身一样，我们希望这些和其他创新技术将在经济发展领域变得更加普遍。通常情况下，重建社区生活的关键不是重建到原来的密度。它正在以更小的规模建设更多样化的项目。