强制披露建筑物能源使用情况对你的401(k)计划有何影响

住宅和商业建筑耗电量占美国总发电量的79%(PDF)在美国，能源和建筑密切相关，这是一个公认的事实。这种巨大的消费给房主、企业业主和租户带来了直接成本。根据能源价格、当地气候和建筑能效的不同，这一成本通常相当低，但加起来却是一笔大数目。

除了消费者和企业的能源成本外，城市、州和联邦政府也越来越关注能源消费的间接成本。这些成本包括与发电碳排放有关的成本，以及维护和扩大电网和发电能力的公共成本。

每个人都分享城市的空气

可以肯定的是，美国城市的空气质量毫无起色和雾霾笼罩的中国一样糟糕，但城市的环境质量是一个日益重要的特征。轮流停电的威胁意味着各个城市和州都在关注建筑环境的能源需求，以减少高峰需求来平衡新发电厂的建设。

为了减少城市建筑的能源消耗，一个有吸引力的政策方法是依靠市场来做它的工作。除了少数例外，包括加州，这通常不是通过提高价格(想想具有政治挑战性的总量管制与交易计划)来实现的，而是通过向私人消费者(如房主)和企业用户(如租户)提供有关建筑物能效的信息。

基础经济学告诉我们，在一个拥有完美信息的市场中，效率较低的建筑对市场的吸引力会降低，从而刺激其所有者通过更好的管理来提高效率，可能还会对设备和建筑质量进行资本投资。

欧洲已经在27个成员国中推出了它的能源性能证书来自布鲁塞尔的指示在美国，强制性披露建筑能源性能的做法已经一个城市一个城市超过了美国市场。市场转型研究所(Institute for Market Transformation)追踪并记录了强制性披露监管规定，以及它最近的概述(PDF)显示九个城市，一个县和两个州已经采取了某种形式的信息披露规定。

考虑到10个最大的商业房地产市场中有5个城市已经采用了强制信息披露法(波士顿,芝加哥,纽约,旧金山和华盛顿特区。)，以及整个加州——经济上最重要的州——这一规定已经开始影响房地产市场。因此，你的401(k)计划——因为房地产投资信托基金，大部分共同基金投资的一部分，代表了商业房地产主要市场的很大一部分。

强制性信息披露

使用财务数据提供商提供的信息SNL Financial截至3月1日，我调查了122家美国房地产投资信托公司(仅指权益类房地产投资信托公司，而非抵押类房地产投资信托公司)持有的17,761项资产，总计3,055,065,376平方公里。(即30亿平方英尺)。这张地图显示了房地产投资信托基金资产的集中度(较暗的颜色表示每个MSA拥有更多的房地产投资信托基金资产)，以及已经实施强制披露法规的城市、县和州。

使用与建筑能源表现有关的强制性披露法律的最新资料(PDF)在美国，考虑到规模阈值和特定类型房地产的例外情况，结果是只有20个reit不受披露法规的影响。其他102个reit是。对于这些房地产投资信托基金来说，投资组合中平均有17%的投资领域是最近刚刚通过立法的。

考虑到这些地区的资产通常较大，以面积(面积)衡量的投资组合中约有19%受到影响。当然，各个reit之间存在显著差异:西蒙房地产集团(SPG-N)是世界上最大的商业房地产公司，其投资组合中有13%的资产属于强制性披露法律规定的领域，而Kilroy Realty Corporation (KRC)投资组合中的所有资产都受到了影响。我创建了一个电子表格(PDF)这显示了每个房地产投资信托基金是如何受到强制性披露法律的影响的。

房地产投资信托基金如何影响你的退休基金

当然，被立法“影响”本身并不是什么大事。这仅仅意味着，作为一个房地产投资信托公司，你必须向当地政府报告你的资产的(标准化)能源表现。在一些城市或州，这些信息应该每年提供一次，然后公开报告，而在其他城市或州，这些信息在租赁或销售交易时是强制性的。所有12个司法管辖区都使用环境保护署的能源之星计划出于报告的目的，为资产提供1到100之间的分数。

这些信息应该足够简单和直接，以便租户和投资者理解，并将其纳入住房或投资决策中。

最大的问题是，这些信息是否会影响租金和价格。之前加州大学伯克利分校的研究马斯特里赫特大学证明了这一点能源消耗的变化(以占用率和天气为标准)影响租金和价格。由市场为能源效率定价，应会促使业主重新考虑衡量和管理资产能源效率的方法，并在资产表现不佳时进行投资。

最终，能效信息的披露和定价应该促使投资者重新考虑如何将能效相关信息纳入房地产投资，无论是在房地产投资信托基金中，还是直接投资于建筑物。因为影响可能很小，但你不会希望你的401(k)退休计划留下钱，对吗?

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